Les tendances immobilières en 2024 se lisent à travers deux indicateurs : le volume de transactions et l’évolution des taux de crédit. Ces deux données racontent des histoires différentes selon les villes et les typologies de biens. Comprendre leurs trajectoires respectives permet de mieux calibrer une stratégie d’investissement immobilier, que ce soit pour de l’achat résidentiel ou du locatif.
Volumes de transactions et prix : le tableau de la reprise immobilière
Le marché immobilier français a traversé une phase de contraction marquée en 2023-2024, avec une chute des volumes de ventes dans l’ancien. Les données du Conseil supérieur du notariat permettent de mesurer l’ampleur du retournement en cours.
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| Indicateur | Situation 2023-2024 | Situation fin février 2026 |
|---|---|---|
| Transactions dans l’ancien (12 mois glissants) | Forte baisse des volumes | 958 000 ventes estimées |
| Évolution des volumes sur un an | Recul marqué | Progression d’environ 11 % |
| Évolution des prix sur un an (projection mai 2026) | Correction variable selon les villes | Autour de -0,2 % |
Ce tableau montre une reprise des volumes sans emballement des prix. La phase actuelle ne correspond ni à un effondrement ni à un rebond spéculatif. Les acheteurs reviennent progressivement sur le marché, mais sans pression suffisante pour tirer les prix à la hausse.
Pour les investisseurs, cette configuration ouvre une fenêtre : les marges de négociation restent accessibles dans de nombreuses villes, tandis que le nombre de biens disponibles à la vente demeure élevé. Vous pouvez en savoir plus sur Ambiance Immo pour suivre les évolutions locales du marché.
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Taux de crédit immobilier : la trajectoire qui change la donne pour les acheteurs
Les taux d’intérêt constituent le second levier déterminant pour tout projet d’investissement. Après la remontée brutale entre 2022 et 2023, une détente s’est amorcée courant 2024-2025. Les conditions d’emprunt se sont progressivement assouplies, redonnant du pouvoir d’achat aux ménages.
La situation récente ajoute une nuance. Selon les données disponibles, une légère remontée des taux s’observe en 2026, après la phase de détente. Cette oscillation modifie le calcul de rentabilité des projets d’achat, en particulier pour le crédit à long terme.
En pratique, trois facteurs pèsent sur la décision d’emprunt :
- Le différentiel entre le taux nominal du prêt et le rendement locatif brut attendu dans la ville ciblée, qui détermine la viabilité d’un investissement locatif
- La durée du crédit, qui absorbe plus ou moins l’effet d’une remontée de quelques dixièmes de point
- L’apport personnel, dont le niveau reste un critère discriminant pour l’accès au prêt depuis le resserrement des conditions d’octroi
Les acquéreurs qui ont attendu la baisse des taux de 2024-2025 pour acheter ont bénéficié d’un alignement favorable entre prix stabilisés et conditions de financement améliorées. Ceux qui attendent encore font face à un paramètre incertain.
Investissement locatif en 2024 : le dispositif Jeanbrun et ses limites
L’investissement locatif dans le neuf reste un sujet central des tendances immobilières. Le dispositif fiscal dit « Jeanbrun », entré en vigueur début 2025 pour soutenir ce segment, devait prendre le relais du Pinel. Les premiers retours de terrain sont mitigés.
Le Conseil supérieur du notariat constate que l’investissement locatif reste en retrait malgré ce nouveau cadre fiscal. Le dispositif « ne semble pas avoir produit les effets attendus » sur la demande des investisseurs privés. Plusieurs raisons expliquent cette frilosité.
Le marché du neuf souffre d’un problème structurel de coûts de construction. Les prix au mètre carré dans les programmes neufs restent sensiblement plus élevés que dans l’ancien, ce qui comprime les rendements locatifs. Même avec un avantage fiscal, le calcul de rentabilité ne fonctionne pas dans toutes les villes.
À l’inverse, le marché de l’ancien offre des opportunités visibles : les passoires thermiques (logements classés F ou G au DPE) se négocient avec des décotes significatives. Un investisseur prêt à financer des travaux de rénovation énergétique peut reconstituer de la valeur locative à moindre coût d’acquisition.
Villes secondaires et marché locatif : où se concentrent les signaux en 2024
La géographie de l’investissement immobilier s’est déplacée ces dernières années. Paris conserve un statut particulier avec des prix au mètre carré qui limitent les rendements locatifs bruts. Bordeaux, longtemps citée parmi les marchés les plus dynamiques, a connu une correction de prix après des années de hausse rapide.
Les villes de taille intermédiaire concentrent une part croissante de l’attention des investisseurs. La saturation des marchés principaux, combinée au développement du télétravail, a redistribué la demande vers des agglomérations où le prix d’entrée reste accessible.
Trois critères permettent d’évaluer le potentiel d’une ville secondaire pour un achat locatif :
- La dynamique démographique et la présence d’un bassin d’emploi diversifié, qui garantissent un flux de locataires
- Le taux de vacance locative, indicateur direct de l’adéquation entre offre et demande sur le marché local
- Les projets d’infrastructure (transport, enseignement supérieur, zones d’activité) qui soutiennent la valorisation à moyen terme
Le choix d’une ville ne se résume pas à comparer des rendements bruts. Un rendement élevé dans une zone à forte vacance locative ne produit aucun revenu réel.
La lecture des tendances immobilières 2024 repose sur un constat simple : les volumes de transactions repartent, les prix stagnent, et les dispositifs fiscaux peinent à relancer le neuf. Pour un investisseur, la donnée à surveiller reste l’évolution des taux de crédit dans les prochains mois, seul paramètre capable de modifier rapidement l’équation de rentabilité d’un achat immobilier.