Die Immobilien-Trends im Jahr 2024 lassen sich durch zwei Indikatoren ablesen: das Transaktionsvolumen und die Entwicklung der Kreditbedingungen. Diese beiden Daten erzählen unterschiedliche Geschichten je nach Städten und Immobilienarten. Das Verständnis ihrer jeweiligen Entwicklungen ermöglicht es, eine Immobilieninvestitionsstrategie besser abzustimmen, sei es für den Wohnungs- oder Mietkauf.
Transaktionsvolumen und Preise: das Bild der Immobilienerholung
Der französische Immobilienmarkt hat in den Jahren 2023-2024 eine ausgeprägte Kontraktionsphase durchlaufen, mit einem Rückgang der Verkaufsvolumina im Altbau. Die Daten des Conseil supérieur du notariat ermöglichen es, das Ausmaß der laufenden Wende zu messen.
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| Indikator | Situation 2023-2024 | Situation Ende Februar 2026 |
|---|---|---|
| Transaktionen im Altbau (rollierende 12 Monate) | Starker Rückgang der Volumina | Geschätzte 958.000 Verkäufe |
| Entwicklung der Volumina im Jahresvergleich | Deutlicher Rückgang | Steigerung von etwa 11 % |
| Entwicklung der Preise im Jahresvergleich (Prognose Mai 2026) | Variable Korrektur je nach Stadt | Etwa -0,2 % |
Diese Tabelle zeigt eine Erholung der Volumina ohne Preisanstieg. Die aktuelle Phase entspricht weder einem Zusammenbruch noch einem spekulativen Aufschwung. Die Käufer kehren allmählich auf den Markt zurück, jedoch ohne ausreichenden Druck, um die Preise nach oben zu treiben.
Für Investoren eröffnet diese Konfiguration ein Fenster: Die Verhandlungsspielräume bleiben in vielen Städten zugänglich, während die Anzahl der zum Verkauf stehenden Immobilien hoch bleibt. Sie können mehr über Ambiance Immo erfahren, um die lokalen Marktentwicklungen zu verfolgen.
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Kreditbedingungen: die entscheidende Entwicklung für Käufer
Die Zinssätze sind der zweite entscheidende Hebel für jedes Investitionsprojekt. Nach dem abrupten Anstieg zwischen 2022 und 2023 hat sich im Jahr 2024-2025 eine Entspannung abgezeichnet. Die Kreditbedingungen haben sich allmählich gelockert, was den Haushalten wieder Kaufkraft verleiht.
Die jüngste Situation fügt eine Nuance hinzu. Laut den verfügbaren Daten ist im Jahr 2026 eine leichte Erhöhung der Zinssätze zu beobachten, nach der Phase der Entspannung. Diese Schwankung verändert die Rentabilitätsberechnung von Kaufprojekten, insbesondere für langfristige Kredite.
In der Praxis wirken drei Faktoren auf die Kreditentscheidungen:
- Der Unterschied zwischen dem nominalen Zinssatz des Kredits und der erwarteten Bruttomietrendite in der Zielstadt, der die Rentabilität einer Mietinvestition bestimmt
- Die Laufzeit des Kredits, die mehr oder weniger den Effekt eines Anstiegs um einige Zehntelpunkte absorbiert
- Das Eigenkapital, dessen Höhe ein entscheidendes Kriterium für den Zugang zum Kredit seit der Verschärfung der Vergabebedingungen bleibt
Käufer, die auf den Rückgang der Zinssätze von 2024-2025 gewartet haben, profitierten von einer günstigen Angleichung zwischen stabilisierten Preisen und verbesserten Finanzierungsbedingungen. Diejenigen, die weiterhin warten, sehen sich einem unsicheren Parameter gegenüber.
Mietinvestitionen im Jahr 2024: das Jeanbrun-System und seine Grenzen
Die Mietinvestition im Neubaubereich bleibt ein zentrales Thema der Immobilien-Trends. Das steuerliche System namens “Jeanbrun”, das Anfang 2025 in Kraft trat, um dieses Segment zu unterstützen, sollte den Pinel ersetzen. Die ersten Rückmeldungen aus der Praxis sind gemischt.
Der Conseil supérieur du notariat stellt fest, dass die Mietinvestitionen trotz dieses neuen steuerlichen Rahmens zurückhaltend bleiben. Das System “scheint die erwarteten Effekte” auf die Nachfrage privater Investoren nicht erzielt zu haben. Mehrere Gründe erklären diese Zurückhaltung.
Der Neubaumarkt leidet unter einem strukturellen Problem der Baukosten. Die Preise pro Quadratmeter in Neubauprojekten sind deutlich höher als im Altbau, was die Mietrenditen drückt. Selbst mit einem steuerlichen Vorteil funktioniert die Rentabilitätsberechnung nicht in allen Städten.
Im Gegensatz dazu bietet der Altbaumarkt sichtbare Chancen: Thermische Durchlässe (Wohnungen mit der Klassifizierung F oder G im DPE) werden mit erheblichen Abschlägen gehandelt. Ein Investor, der bereit ist, die Kosten für energetische Renovierungsarbeiten zu finanzieren, kann Wertsteigerung bei geringeren Erwerbskosten erzielen.
Sekundärstädte und Mietmarkt: wo sich die Signale 2024 konzentrieren
Die Geographie der Immobilieninvestitionen hat sich in den letzten Jahren verschoben. Paris behält einen besonderen Status mit Quadratmeterpreisen, die die Bruttomietrenditen begrenzen. Bordeaux, lange Zeit als einer der dynamischsten Märkte genannt, hat nach Jahren schnellen Anstiegs eine Preiskorrektur erfahren.
Die Städte mittlerer Größe ziehen zunehmend die Aufmerksamkeit der Investoren auf sich. Die Sättigung der Hauptmärkte, kombiniert mit der Entwicklung von Homeoffice, hat die Nachfrage in Agglomerationen umverteilt, in denen der Einstiegspreis weiterhin erschwinglich bleibt.
Drei Kriterien ermöglichen die Bewertung des Potenzials einer Sekundärstadt für eine Mietinvestition:
- Die demografische Dynamik und die Präsenz eines vielfältigen Arbeitsmarktes, die einen kontinuierlichen Fluss von Mietern garantieren
- Die Leerstandsquote, ein direkter Indikator für die Übereinstimmung von Angebot und Nachfrage auf dem lokalen Markt
- Infrastrukturprojekte (Transport, Hochschulbildung, Gewerbegebiete), die die Wertsteigerung mittelfristig unterstützen
Die Wahl einer Stadt beschränkt sich nicht auf den Vergleich von Bruttomietrenditen. Eine hohe Rendite in einem Gebiet mit hoher Leerstandsquote bringt kein reales Einkommen.
Die Analyse der Immobilien-Trends 2024 basiert auf einer einfachen Feststellung: Die Transaktionsvolumina steigen, die Preise stagnieren, und die steuerlichen Regelungen haben Schwierigkeiten, den Neubaubereich anzukurbeln. Für einen Investor bleibt die zu überwachende Größe die Entwicklung der Kreditbedingungen in den kommenden Monaten, der einzige Parameter, der die Rentabilitätsgleichung eines Immobilienkaufs schnell ändern kann.